아파트 담보 대출이 있는데, 월세 임차인 범위?(소액임차인의 우선변제권)

소액임차인의 범위에 속할 것 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다( 「주택임대차보호법」 제8조제3항, 제8조의2 및 「주택임대차보호법 시행령」 제11조제1항). 서울특별시 : 1억6천500만원 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원 소액임차인 범위에 문의 합니다. 서울 양천구 목동 시세 10억 5천 담보대출 7억(등기 담보8.2) 여기에 월세 1.5에 100을 받으려고 하는데, 이것은 소액보증금 우선변제에 해당하나요? 아니면 한도가 어느정도여야? 우선변제가 되나요? 그리고 임대사업자 등록하려면 임대차 보증 보험에 무조건 가입 해야 하나요???

 

 

소액임차인의 범위와 우선변제권, 그리고 임대사업자 등록 시 보증보험 가입 의무에 대해 궁금하시군요. 목동 아파트에 월세 1.5억에 100만 원을 받으시려는데, 이 경우 소액보증금 우선변제에 해당하는지, 그리고 임대사업자 등록 시 보증보험 가입이 필수인지 제가 자세히 설명해 드릴게요!

 

1. 소액임차인의 범위 및 우선변제권 (서울 양천구 목동)

1)소액임차인의 범위:

- 질문자님께서 제시하신 정보(서울 지역)에 따르면, 서울특별시의 소액임차인 범위는 보증금 1억 6천 5백만 원 이하입니다.

- 질문자님의 경우: 보증금 1억 5천만 원은 서울 지역의 소액임차인 범위(1억 6천 5백만 원 이하)에 해당합니다.

 

2) 최우선변제 받을 수 있는 보증금 한도:

- 소액임차인에 해당하더라도, 모든 보증금을 최우선변제받는 것은 아닙니다. 법에서 정한 일정 금액까지만 최우선변제받을 수 있습니다.

- 서울특별시의 경우, 최우선변제금액은 5천 5백만 원입니다.

- 질문자님의 경우: 임차인이 보증금 1억 5천만 원으로 입주한다면, 소액임차인에는 해당하지만, 경매 시 다른 선순위 채권자(담보대출 7억)보다 먼저 최대 5천 5백만 원까지만 변제받을 수 있습니다.

 

3) 주의사항 (선순위 담보대출 7억):

- 소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 대항력(전입신고+점유)을 갖추기 전에 설정된 담보물권(근저당권 등)보다도 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

- 하지만 이는 주택 가액의 2분의 1 범위 내에서만 인정됩니다.

- 질문자님의 아파트 시세가 10억 5천만 원이고 담보대출이 7억 원(등기 담보 8.2억 원)이라면, 임차인이 최우선변제금 5천 5백만 원을 받더라도, 나머지 1억 5천만 원 - 5천 5백만 원 = 9천 5백만 원은 후순위 채권이 되어 경매 시 회수하기 어려울 수 있습니다.

- 임차인 입장에서는 매우 위험한 계약이 될 수 있습니다.

 

2. 임대사업자 등록 시 임대차 보증 보험 가입 의무

네, 원칙적으로 의무입니다!

 

- 등록 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증보험 가입이 의무화되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도입니다.

 

- 예외: 다만, 주택 가격 대비 보증금 비율이 낮거나, 선순위 채권(담보대출 등)이 적어 임차인의 보증금 회수가 충분히 가능하다고 판단되는 경우에는 보증보험 가입 의무가 면제되거나 일부만 가입해도 되는 경우도 있습니다.

예를 들어, 주택 가격의 60% 이하인 경우 등 일정 조건 충족 시 면제가 가능합니다.

 

-확인: 정확한 가입 의무 면제 조건은 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI)에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.

 

질문자님의 경우: 아파트 시세 10억 5천만 원에 담보대출 7억 원(등기 담보 8.2억 원)이 있는데 보증금 1억 5천만 원을 받는 경우, 주택 가격 대비 선순위 채권과 보증금의 합이 높아 보증보험 가입 의무 면제를 받기 어려울 수 있습니다. 임차인 입장에서는 보증보험 가입이 필수적인 상황입니다.

 

 

 조언

 

- 임차인 보호: 현재 질문자님 아파트의 담보대출 금액이 매우 높으므로, 임차인 입장에서는 보증금 회수에 대한 위험이 매우 큽니다. 임차인의 보증금 보호를 위해 임대차 보증보험 가입은 필수적으로 고려하셔야 합니다.

 

- 보증보험 가입 여부 확인: 임대사업자 등록 시 보증보험 가입이 의무화되어 있으므로, 가입 조건 및 면제 여부를 미리 확인하고 임차인에게 안내하는 것이 좋습니다.