전세 사기, 정말 희망이 없는 건가요?

저는 30대 초반 직장인입니다. 어렵게 모은 돈으로 서울 외곽에 전세 계약을 했는데, 입주하고 몇 달 뒤에 집주인이 바뀌었다는 통보를 받았습니다. 알고 보니 집주인이 여러 채의 빌라를 소유하고 있었고, 그중 제 전셋집을 포함한 몇 채가 경매에 넘어갔다는 것을 알게 되었습니다. 뒤늦게 전세 보증금 반환 보증보험에 가입하려고 했지만, 이미 집주인의 부채가 너무 많아 가입이 거절되었습니다. 지금은 다른 세입자들과 함께 피해자 모임을 만들어서 대응하고 있지만, 상황은 점점 더 어려워지는 것 같습니다. 전세 계약 만료일이 다가오는데, 보증금을 돌려받을 수 있을지 막막하기만 합니다. 매일 밤 잠을 설칩니다. 제가 할 수 있는 건 다 해보고 싶은데, 어떤 법적 절차를 밟아야 할지, 그리고 보증금을 돌려받을 확률은 얼마나 되는지 궁금합니다. 정말 이대로 길거리에 나앉게 되는 건 아닐까 하는 불안감에 시달리고 있습니다.

 

 

아이고, 질문자님! 어렵게 모은 돈으로 전세 계약을 하셨는데, 집주인이 바뀌고 집이 경매에 넘어갔다는 소식에 보증금까지 못 돌려받을까 봐 불안에 떨고 계시다니 정말 마음이 아프고 답답하시겠어요. 매일 밤 잠까지 설칠 정도로 큰 고통을 겪고 계시는군요. 길거리에 나앉게 될지도 모른다는 불안감에 시달리시는 질문자님께 제가 할 수 있는 모든 정보를 자세히 설명해 드릴게요.

 

가장 먼저 말씀드리고 싶은 것은, 질문자님은 혼자가 아니며, 법적으로 보증금을 지키기 위한 여러 절차가 있다는 것입니다. 절대 포기하지 마세요!

 

 현재 상황 분석 및 취할 수 있는 법적 절차

질문자님의 상황은 전형적인 '전세사기' 또는 '전세보증금 미반환' 사례에 해당합니다. 이미 피해자 모임을 만드셨다니, 다른 세입자들과 함께 힘을 합쳐 대응하는 것은 매우 좋은 방법입니다.

 

1. 대항력 및 우선변제권 확보 여부 확인 (가장 중요!)

- 대항력: 전입신고와 점유(실제 거주)를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 대항력이 있어야 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 전세 계약의 효력을 주장하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

- 우선변제권: 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 발생합니다. 확정일자는 경매 시 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

- 확인: 전입신고와 확정일자를 받으신 날짜가, 집주인의 대출(근저당권) 설정일보다 빠르다면 보증금을 돌려받을 확률이 높아집니다. 등기부등본을 발급받아 확인해 보세요.

 

2. 임차권등기명령 신청 (필수!)

- 언제? 전세 계약 만료일이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있습니다.

- 왜? 집을 비우고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도입니다. 임차권등기가 완료되면 등기부등본에 질문자님이 전세 보증금을 받지 못했다는 사실이 기록되어, 새로운 세입자를 구하기 어렵게 만들어 집주인을 압박하는 효과도 있습니다.

- 절차:

     1) 관할 법원에 신청: 임차주택 소재지 관할 지방법원에 '임차권등기명령 신청서'를 제출합니다.

     2) 준비 서류: 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 건물 등기부등본, 계약 해지 통보 내용(내용증명 등), 보증금 미반환 증빙(문자,                           통화 녹취 등) 등이 필요합니다.

     3) 기간: 신청부터 등기 완료까지 약 2주~1개월 정도 소요됩니다.

 

3. 전세보증금반환소송 또는 지급명령 신청

- 지급명령: 집주인이 보증금을 돌려줄 의무가 명확하고, 집주인이 이의를 제기하지 않을 것이 예상될 때 신청합니다. 일반 소송보다 간편하고 빠르게 진행되지만, 집주인이 이의를 제기하면 소송으로 전환됩니다.

- 전세보증금반환소송: 집주인이 보증금 반환을 거부하거나 지급명령에 이의를 제기할 경우 진행하는 정식 소송입니다.

- 목적: 법원의 확정 판결을 받아 집주인의 재산(해당 주택 포함)에 대해 강제집행을 할 수 있는 권리(집행권원)를 확보하는 것입니다.

- 기간: 소송은 보통 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있습니다.

 

4. 강제집행 (경매 신청)

 - 언제? 전세보증금반환소송에서 승소하여 확정 판결을 받거나, 지급명령이 확정되면, 그 판결문(집행권원)을 가지고 집주인의 재산에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다.

- 방법: 질문자님이 살고 있는 전셋집에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다. 경매를 통해 집이 팔리면, 질문자님은 우선변제권에 따

라 경매 대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다.

 

 

보증금을 돌려받을 확률은 얼마나 될까요?

보증금을 돌려받을 확률은 질문자님의 '확정일자'가 등기부등본상 '근저당권'보다 빠른지 여부와 해당 주택의 시세에 따라 크게 달라집니다.

 

- 확정일자가 근저당보다 빠르고, 주택 시세가 충분한 경우: 보증금을 전액 또는 상당 부분 돌려받을 확률이 높습니다.

- 확정일자가 근저당보다 늦거나, 주택 시세가 근저당 금액보다 낮은 경우: 보증금을 돌려받기 어렵거나, 일부만 돌려받을 수 있습니다. 경매 낙찰가가 낮으면 낮을수록 손해는 커집니다.

- 전세보증금 반환 보증보험 가입 거절: 보증보험 가입이 거절되었다는 것은 이미 집주인의 부채가 많아 해당 주택이 위험하다는 판단을 받았다는 의미이므로, 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

 

 

 질문자님께 드리는 조언 (전문가의 도움은 필수!)

이 모든 절차는 매우 복잡하고 전문적인 지식을 요구합니다.

 

- 법률 전문가와 상담 (필수!): 지금 당장 부동산 전문 변호사 또는 법무사와 상담하세요. 피해자 모임에서 함께 변호사를 선임하는 것도 좋은 방법입니다. 변호사는 질문자님의 등기부등본과 계약서 등을 분석하여 가장 효과적인 대응 전략을 제시하고, 모든 법적 절차를 대리해 줄 것입니다.

- 피해자 모임 활용: 다른 세입자들과 정보를 공유하고 함께 대응하는 것이 중요합니다. 공동 법률 대응을 통해 비용을 절감하고, 더 큰 영향력을 행사할 수 있습니다.

- 지자체 전세피해지원센터: 각 지자체에서 운영하는 전세피해지원센터에 문의하여 상담과 지원을 받아보세요.

- 주택도시보증공사(HUG) 전세피해확인서: 전세사기 피해자로 인정받으면 다양한 지원을 받을 수 있으니, HUG에 문의하여 '전세피해확인서' 발급 가능 여부를 알아보세요.

 

 

지금은 정말 힘든 상황이시겠지만, 질문자님은 혼자가 아닙니다. 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응하시면 분명 해결의 실마리를 찾을 수 있을 겁니다.