아파트 전세 사기, 어떻게 해야 할까요?

몇 년간 힘들게 모은 돈으로 서울 외곽 지역에 아파트를 전세 얻었습니다. 계약 당시 공인중개사가 등기부등본을 보여주며 아무 문제가 없다고 했고, 저도 급한 마음에 꼼꼼히 확인하지 못했습니다. 그런데 얼마 전 집주인이 연락 두절이 되었고, 뒤늦게 확인해보니 저희 집이 여러 건의 담보대출에 묶여 경매 직전에 있다는 사실을 알게 되었습니다. 주변 다른 세입자들도 모두 저와 비슷한 상황이었습니다. 전세 보증금은 제 전 재산이나 다름없는데, 이걸 날리게 생겼다는 생각에 밤잠을 설치고 있습니다. 은행 대출금까지 있어서 정말 막막합니다. 질문: 이런 경우 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 무엇인가요? 집주인을 사기죄로 고소할 수 있을까요? 고소한다면 어떤 증거를 준비해야 하고, 승소 가능성은 얼마나 될까요? 혹시 전세보증금반환보증보험에 가입하지 않았는데, 지금이라도 구제받을 수 있는 방법이 있을까요?

 

 

몇 년간 힘들게 모은 전 재산이나 다름없는 전세 보증금을 날리게 생겼다는 생각에 밤잠까지 설치고 계시다니 정말 마음이 아프고 답답하시겠어요. 집주인이 연락 두절되고 집이 경매 직전이라니, 얼마나 불안하고 막막하실까요. 질문자님의 고통이 고스란히 느껴집니다.

 

가장 먼저 말씀드리고 싶은 것은, 이것은 명백히 집주인의 사기 행위이며, 질문자님은 피해자입니다. 절대 포기하지 마세요! 법적으로 보증금을 지키기 위한 여러 절차가 있습니다.

 

 

 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 방법 (법적 절차)

현재 상황은 전형적인 '전세사기' 또는 '전세보증금 미반환' 사례에 해당합니다. 다른 세입자들과 함께 피해자 모임을 만드셨다면, 함께 대응하는 것이 가장 효과적입니다.

 

1. 대항력 및 우선변제권 확보 여부 확인 (가장 중요!)

-대항력: 전입신고와 점유(실제 거주)를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 대항력이 있어야 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 전세 계약의 효력을 주장하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

- 우선변제권: 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 발생합니다. 확정일자는 경매 시 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

- 확인: 등기부등본을 발급받아 질문자님의 전입신고 및 확정일자 날짜와 집주인의 대출(근저당권) 설정일자를 비교하세요. 질문자님의 확정일자가 근저당권 설정일보다 빠르다면 보증금을 돌려받을 확률이 높아집니다.

 

2. 임차권등기명령 신청 (필수!)

- 언제? 전세 계약 만료일이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있습니다. (만료 전이라도 집주인 연락 두절 등 반환 의사가 없다고 판단되면 미리 준비)

 

- 왜? 집을 비우고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도입니다. 임차권등기가 완료되면 등기부등본에 질문자님이 전세 보증금을 받지 못했다는 사실이 기록되어, 새로운 세입자를 구하기 어렵게 만들어 집주인을 압박하고, 경매 시 권리를 주장할 수 있습니다.

 

-절차: 관할 법원에 '임차권등기명령 신청서'를 제출합니다.

 

3. 전세보증금반환소송 또는 지급명령 신청

- 지급명령: 집주인이 보증금을 돌려줄 의무가 명확하고, 집주인이 이의를 제기하지 않을 것이 예상될 때 신청합니다.

- 전세보증금반환소송: 집주인이 보증금 반환을 거부하거나 지급명령에 이의를 제기할 경우 진행하는 정식 소송입니다. 법원의 확정 판결을 받아 집주인의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있는 권리(집행권원)를 확보하는 것이 목적입니다.

 

4. 강제집행 (경매 절차 참여)

- 언제? 전세보증금반환소송에서 승소하여 확정 판결을 받거나, 지급명령이 확정되면, 그 판결문을 가지고 집주인의 재산에 대해 강제경매를 신청하거나, 이미 진행 중인 경매 절차에 채권자로 참여할 수 있습니다.

- 방법: 경매를 통해 집이 팔리면, 질문자님은 우선변제권에 따라 경매 대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다.

 

 

집주인을 사기죄로 고소할 수 있을까요?

네, 집주인을 사기죄로 고소할 수 있습니다.

 

- 사기죄 성립 요건: 집주인이 전세 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 질문자님을 속여 보증금을 받아 편취한 경우 사기죄가 성립합니다.

 

- 증거 준비:

임대차 계약서: 필수

전세 보증금 이체 내역: 필수

등기부등본: 계약 당시와 현재의 등기부등본을 모두 확보하여, 계약 당시에도 이미 다수의 담보대출이 있었거나, 계약 직후 대출을 과도하게 받았다는 사실을 입증해야 합니다.

집주인 연락 두절 증거: 문자, 통화 기록 등

다른 세입자 피해 사실: 다른 세입자들의 피해 사실은 집주인의 상습적인 사기 행각을 입증하는 중요한 증거가 됩니다. 피해자 모임에서 정보를 공유하고 함께 대응하는 것이 매우 중요합니다.

공인중개사 진술: 공인중개사가 등기부등본을 보여주며 문제가 없다고 했다면, 이 부분에 대한 진술도 확보해야 합니다.

 

- 승소 가능성: 집주인이 여러 채의 빌라를 소유하고 있었고, 그중 상당수가 경매에 넘어갔으며, 연락 두절이라는 점은 사기죄의 고의성을 입증하는 데 유리한 정황 증거가 됩니다. 공동 피해자들이 많다면 더욱 강력한 증거가 될 수 있습니다.

 

 

 전세보증금반환보증보험에 가입하지 않았는데, 지금이라도 구제받을 수 있는 방법은?

안타깝게도 전세보증금반환보증보험은 이미 계약이 체결되고 문제가 발생한 후에는 가입할 수 없습니다. 보증보험은 계약 체결 시점에 가입하여 미래의 위험을 대비하는 상품이기 때문입니다.

 

하지만 보증보험 외에도 다음과 같은 구제 방법이 있습니다.

 

- 전세사기 피해지원 특별법: 정부는 전세사기 피해자들을 위한 특별법을 시행하고 있습니다. 이 법을 통해 전세사기 피해자로 인정받으면, 다양한 지원(주거 지원, 법률 지원, 금융 지원 등)을 받을 수 있습니다.

 

- 주택도시보증공사(HUG) 전세피해확인서: HUG에 문의하여 '전세피해확인서' 발급 가능 여부를 알아보세요. 이를 통해 피해자로 인정받으면 특별법의 지원을 받을 수 있습니다.

 

- 지자체 전세피해지원센터: 각 지자체에서 운영하는 전세피해지원센터에 문의하여 상담과 지원을 받아보세요.

 

 

 

 질문자님께 드리는 조언 (전문가의 도움은 필수!)

이 모든 절차는 매우 복잡하고 전문적인 지식을 요구합니다.

 

- 법률 전문가와 상담 (필수!): 지금 당장 부동산 전문 변호사 또는 법무사와 상담하세요. 피해자 모임에서 함께 변호사를 선임하는 것이 가장 효과적입니다. 변호사는 질문자님의 등기부등본과 계약서 등을 분석하여 가장 효과적인 대응 전략을 제시하고, 모든 법적 절차를 대리해 줄 것입니다.

 

- 피해자 모임 활용: 다른 세입자들과 정보를 공유하고 함께 대응하는 것이 중요합니다. 공동 법률 대응을 통해 비용을 절감하고, 더 큰 영향력을 행사할 수 있습니다.

 

- 심리 상담: 이런 큰 피해를 겪으셨으니 정신적으로 매우 힘드실 거예요. 혼자 감당하지 마시고, 심리 상담 전문가의 도움을 받아 마음을 치유하는 데 집중하세요.

 

지금은 정말 힘든 상황이시겠지만, 질문자님은 혼자가 아닙니다. 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응하시면 분명 해결의 실마리를 찾을 수 있을 겁니다. 절대 포기하지 마세요!면